Клиенту нужно было подготовить аналитический текст, который объясняет текущее состояние ипотечного рынка, причины его стагнации и факторы, влияющие на восстановление спроса.
В августе 2025 года ключевая ставка находится на уровне 18%. Это уже не кризисный уровень, но и не тот порог, при котором ипотека становится массово доступной. Банки отреагировали достаточно быстро: по рыночной ипотеке ставки снизились в среднем до 22–23% годовых. Против весенних значений в 28–29% — заметный шаг. Но если у человека зарплата 90–100 тысяч рублей, а квартира стоит 8–10 млн, ипотека под 22% — это всё равно неподъёмно.
Небольшой всплеск активности на рынке зафиксировали. Покупатели, которые весной отказались от сделки, начали возвращаться. Однако новых заявок мало. Ожидать массового восстановления спроса можно будет тогда, когда ставки опустятся хотя бы до 16–17%. Пока такого горизонта даже не называют. Центробанк действует осторожно: снижение на 2 процентных пункта — это скорее тест, чем поворотный момент.
То, что ипотека начала дешеветь, не означает автоматического оживления рынка. Люди считают не ставку, а платёж. Если при тех же условиях ежемесячный платёж превышает половину дохода семьи — никакой «сдвиг с мёртвой точки» не произойдёт. Особенно на фоне того, что инфляция до сих пор выше 10%, а реальные доходы в ряде регионов стагнируют. По формальным показателям доступность жилья в стране улучшилась — из-за индексации зарплат и стабилизации цен на новостройки. Но в реальности это не значит, что квартиры стали ближе.
Банки сейчас ведут себя осторожно. Схемы вроде «ипотеки от застройщика под 0,1%» с завышением цены — в прошлом. Требования к заёмщикам стали выше: минимальный взнос — чаще всего от 30%, ПДН — строго не больше 80%. Параллельный потребкредит для внесения первого взноса — почти гарантия отказа. Если у клиента нет подушки, стабильного дохода и «чистой» кредитной истории, шанс получить одобрение минимален. И это не из жадности: банки помнят, как в 2020–2022 годах раздавали кредиты с минимальной проверкой.
В такой ситуации главную роль играют государственные программы. Без «семейной ипотеки» рынок практически замер. Сегодня по ней выдаётся около 75% всех новых кредитов. Ставка — 6%, условия понятны, программа продлена до 2030 года. Именно она сейчас держит рынок от провала. Другие льготы — дальневосточная, IT-ипотека, сельская — работают, но масштаб у них ограниченный. Рыночная ипотека, по сути, находится в спячке: доля таких сделок — менее 20%.
Снижение ставки Центробанка отчасти оживляет рынок, но не равномерно. Быстрее всего реагирует премиум-сегмент. Покупатели там менее зависят от кредитов, и часто просто ждут стабилизации, чтобы закрыть сделку. Комфорт-класс и эконом — в ожидании. Здесь критична ставка. Люди готовы покупать, но не по 22%. Для этого нужен как минимум уровень в 15–16%. Пока его нет, спрос будет сдержанным. Тем более что сами застройщики сейчас предлагают рассрочки и скидки, чтобы хоть как-то стимулировать сделки.
Изменилось поведение девелоперов. В начале года многие ещё держали цену, прикрываясь акциями. Сейчас пошли на прямые скидки. Есть проекты, где квартиры стали дешевле на 15–20%. Некоторые дают рассрочку до ввода дома, чтобы человек мог отложить момент оформления ипотеки. Это не благотворительность — просто необходимость обеспечить себе выручку и разблокировать эскроу-счета. Новых стройплощадок почти не открывают. Основное — достроить уже начатое и распродать остатки. Строительная отрасль сжалась: застройщики сократили объёмы, часть проектов отложили до лучших времён. При этом часть компаний фиксирует, что спрос на однокомнатные квартиры сохраняется — это почти всегда покупка по льготной ипотеке, часто с маткапиталом. Такие сегменты живут лучше остальных.
Вся конструкция сейчас держится на трёх столпах: программах господдержки, осторожности банков и гибкости девелоперов. Снижение ставки дало небольшую передышку, но пока этого мало. Чтобы ипотека действительно вернулась на докризисный уровень, требуется ставка хотя бы на уровне 12–15% и уверенность людей в том, что завтрашний день не станет дороже, чем сегодняшний. Только тогда рынок сможет выйти из стагнации.
Пожаловаться
